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买小户型办公楼先算两笔账收益率出租率均关注-【资讯】

发布时间:2021-07-15 19:34:56 阅读: 来源:水龙头厂家

住宅投资受到限制,市场需求逐渐出现起色,使得小户型办公产品受到投资者追捧,投资热潮自2011年底以来一直延续到现在。但面对市场林林总总的同类产品,专家提醒投资者先要算好收益率和出租率两笔账。

文/本刊记者 甄爱军

投资热潮持续

小户型办公产品投资热相关公司股票走势中华企业还在持续。

据记者了解,新年伊始楼市遇冷,但低总价、小户型房源仍颇受市场追捧。其中,由中华企业上房经营开发的印象春城系列收官之作印象生活广场LOFT-SOHO叠层产品开盘,首批推出238套面积40~60平方米、总价百万元起的房源,当天便一举售出七成。据售楼人员透露,购买这类产品的为上海当地白领,多以投资为主。

近日,记者接到不少熟人的咨询电话,主题都是关于小户型办公产品。记者发现,他们聊的大多是如何投资,比如地段的选择、物业管理好坏的区分等等,而非该不该投资这类物业的话题。可见投资者对这类物业的认可程度已然不低。市场研究机构相关数据也从侧面印证了这种现象的存在。据德佑地产市场研究部监控数据显示,2013年全年写字楼的成交量为260.1万平方米,与2012年相比上涨53.1%,创下了年度历史新高。

这其中,小户型办公产品比重在不断上升。德佑地产有关人士表示,就面积段而言,对于成交面积在60平方米以下的小户型而言,其成交量占写字楼总成交量的29.6%,接近三成,同样为近年来的新高。“相对于2011年的阶段性高点17.2%,2013年小户型办公产品的占比上涨了近13个百分点。”德佑地产市场研究部分析师朱萍如是说。

此外,近期的市场变化,也表明小户型办公产品的投资热潮正在持续。自2013年底上海收紧调控力度之后,投资者对小户型办公产品的关注度再次被提升,统计数据表明,2013年12月份,其成交量首次突破10万平方米,达到10.1万平方米,也同样创下了历史新高。

成交量的大幅上升,也使得开发商推盘热情大幅上升。德佑地产市场研究数据表明,在2013年,全年的供应量达到33.3万平方米,较2012年全年上涨96.0%,供应量几乎上涨一倍。

诸多因素促成

促成小户型办公产品的投资热潮的持续,原因是多方面的。从大的方面来说,主要包括住宅投资受限、投资者“移情别恋”,以及市场需求不断增加所致;而从小的方面来说,商用物业价格涨幅长期低于住宅,也使其投资价格得以显现。

自2011年年初“限购令”出台以来,商业地产越来越受到关注,其中,写字楼的成交水平尤为活跃。市场分析人士指出,小户型办公产品并不属于“限购”范围,因此使得部分热衷不动产的投资者,开始关注此类物业。2013年底,包括北京、上海、广州等在内的十余个城市,加大了“限购”力度,提高外地人购房门槛,同时也加大了二次购房的成本。但不约而同地是,各地并未针对商用物业进行限购,因此从某种程度上来说,使得这类产品成为住宅投资的“替代品”。

小户型办公产品的多重属性,也使其吸引力大增。记者发现,大多数小户型办公产品,并非只能用作办公,同时兼具公寓的功能,也可以作为公寓用来居住。这使得不少投资者购置此类产品用来出租,甚至有少数首次置业者也购买这类物业用于自住。

更为主要的是,虽然近年来房价保持强劲上涨态势,但商用物业的价格上涨幅度却低于住宅,价值洼地逐渐形成,这也让很多投资者看到了投资机会。2013年,北上广深等一线城市住宅价格上涨幅度均已超过20%,但办公楼宇成交均价却走出了相反的行情。根据德佑地产的监测数据表明,2013年办公楼宇成交均价为22577元/平方米,与2012年相比不升反跌,下跌幅度为6.9%。

此外,小户型办公产品以其低总价的特点,博得大多投资者的青睐。据了解,这类物业面积主要在40~60平方米,总价最低的只有百万元左右,而这相对于动辄三五百万元的市中心公寓来说,投资压力也要小得多。

投资打好算盘

投资小户型办公产品,是不是“捡到篮子里都是菜”?专家表示,虽然市场上很多此类产品都打出自住、办公两用招牌,但从本质上来说,由于此类物业仍然没有脱离办公类物业的范畴,所以如果脱离这个思路去投资这种产品,将会遭遇不小的风险。

虽然目前很多小户型办公产品兼具居住功能,有些项目索性自称公寓式办公楼,在户型设计上也是更多倾向于居住,但由于这类项目的建设用地为商业用地,因此这决定了这类物业不能完全当做公寓对待。其中最大的区别在于土地使用年限,商业用地只有40年,而非住宅的70年。此外,由于水电成本的不同,以及无法接通煤气等,也会给居住带来一些不便。

因此这类产品最大的受众为创业者,以及一些外派机构。由于这类公司员工人数不多,结构简单,办公不需要太大的空间。还有一些公司因为主营业务不同,也不需要太大的办公空间,选择小户型办公室能够有效控制成本。这种需求的大量出现,使得小户型办公产品有很大的市场需求。

专业人士提醒说,投资小户型办公产品,应该严格按照投资办公楼的方式来操作,首先要关注的是收益率。国际上有个通行的计算原则,衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为“年收益×15年=总价”。若物业年收益×15年大于购房款,则表明该项目尚具投资价值。举例说明,投资一套总价在200万元的小户型办公产品,每月租金11000元左右,才能保证其具有投资价值。

除了收益率这个指标之外,还需要关注另一项重要指标,即出租率。这个指标包括两个方面,其一是区域内小户型办公楼的整体出租情况,空置率有多高;其二是区域内同类型办公楼出租状况。如果区域内出租率一般,即使开发商宣称的收益率再高,也得三思而后行。

除此之外,投资者还需要关注的是区域发展潜力,以及物业本身的后期管理方面。投资不动产有个根本原则,就是对地段的关注。物业的价值,在很大程度上是其地段价值的体现,所以投资者需要关注物业所处区域的发展潜力。如果区域具有很大的发展空间,那么也就意味着未来地段价值会得到提升,而物业的价值也会由此而水涨船高。还有就是后期管理一定要规范,购买小户型写字楼的投资人多具有零、散、小的特点,这其实对后期的经营不利。如果没有高水平的物业管理公司进行管理,难免会出现互相压低租金价格的手段竞争租客,这反而有损物业品质。

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