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马光远抑制投资投机应成为房地产长期政策盘楼

发布时间:2019-11-22 16:08:49 阅读: 来源:水龙头厂家

马光远:抑制投资投机应成为房地产长期政策

房地产市场的低迷,终于令地方政府坐不住了。2月9日,安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府龙年救市第一枪的房地产新政。按照这

房地产市场的低迷,终于令地方政府坐不住了。2月9日,安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市第一枪”的房地产新政。按照这个新政,2012年1月1日至2012年12月31日期间,在芜湖市区购买自住普通商品住房,在办理产权登记时,财政部门给予所纳契税100%的补助;且购房面积在90平方米以下的给予程度不同的补贴。

尽管芜湖市辩称此举并非救市,而是鼓励和支持“自住需求”,但众所周知,中国房地产调控每一次政策的松动,无不是打着鼓励“自住需求”的旗号,但在有关各方的默契下,最终会演化成声势浩大并且一发不可收的“救市运动”,所提出的免税、购房补贴等政策,不仅自住需求者可以享受,而且会惠及所有炒房者,让房地产全面升温。就此而言,芜湖的“救市”如果最终不被叫停,则很可能演化成全国性的“救市”运动。很显然,这和1月31日国务院第六次全体会议上温家宝总理强调“要巩固房地产市场的调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施,促进房价合理回归”的调子不太协调。

春节以来,全国一线城市的房地产交易可谓极度惨淡,有些城市甚至出现了罕见的零成交,春节之后,一些城市的成交量依然处于冰点。尽管高层一再强调坚持调控不动摇,但是必须承认,当前房地产调控面临的压力依然很大。国际上,欧债危机并没有明显的好转,中国1月份的出口出现了负增长,而国内,经济增长的压力很大,地方政府要摆脱对土地财政和房地产的依赖尚需时日。2011年,地方政府里面,北京对于房地产调控是极为严厉的,但为此付出的代价是土地收入下降了近40%,而GDP增长位居全国倒数第一。要让全国其他地区付出如此巨大的代价坚决执行中央的房地产调控政策,很显然是不现实的。因此,春节一过,地方政府,以芜湖市为代表,奋不顾身地出台“救市”政策,而有关人士也呼吁下调首套房贷利率和首付比例以鼓励自住需求。当然,对于开发商以及地方政府而言,仅仅鼓励自住需求远远不够,他们需要的是房地产市场的整体回暖。一旦政策松闸,开发商和地方政府就会暗度陈仓,实现从自住需求到投资、投机全面松动的意图,彻底打开房地产调控的政策缺口。

当然,应该看到,经过2009年以来房价的疯涨和2011年房地产的调整,中国房地产整个博弈心态发生了很大变化:其一,由于这几年房价的暴涨,房地产积累的巨大泡沫已经成为宏观经济的最大癌症,中央在2012年坚持房地产调控不放松,不仅仅是政府的声誉保卫战,也是中国经济的自我救赎之举;其二,从房地产本身而言,目前房地产陷入僵局的关键依然是价格问题,价格的刚性成了买房者的最大障碍,房价合理调整,才有新的购买能力入市,僵局才能打破;其三,经过2011年的调整,中国房地产基本告别暴利,无论开发商还是投资房地产者,都应该接受房地产回归合理利润的事实。基于这三点事实,基本可以判定,任志强所言的房价还要涨到2030年的恐怖局面不会出现,全民炒房的历史已经在2011年终结。

但是,以芜湖市为代表的地方救市的自选动作之凶猛,还是让我们看到了与房地产有关的利益群体对未来房地产市场巨大的期待。他们希望,房地产市场依旧回到前两年的疯狂,全民炒房时代回归,房价回到快速上涨通道。基于我们长期以来对于开发商和地方政府的预期的分析,一旦地方政府救市的试探性动作没有受到中央干预,各地就会纷纷效仿,最终导致房地产政策的全面崩盘,来之不易的调控成果会毁于一旦,这无论对于中国经济还是中国的房地产市场而言,都是一个最坏也是最可怕的选择。特别是,在中国城市化没有完成,大量农村人口向城市转移的情况下,中国住房绝对短缺的历史并没有在2011年结束。人多地少的事实,以及中国建设用地绝对短缺的事实不会在10年内有根本的改变。如果没有一个长期的房地产调控政策,没有一个长期的抑制投资投机的政策预期,中国的房价随时都有反弹的可能,房价的“橡皮筋”效应不会失灵。如果没有一个制度设计和长期的政策预期,开发商、地方政府和炒房者就会利用住房绝对短缺的事实哄抬房价,房价的暴涨也就会成为必然。

基于此,笔者认为中央对于地方政府的救市政策一定要及时引导,避免造成整个房地产调控的全面逆转。笔者认为,鼓励自住需求没有错,但在房价畸高、房地产调控的关键时刻,切不可轻易释放任何可能被外界解读为房地产调控要松动的信号,特别是在住房绝对短缺的情况下,抑制投资投机更不应该有丝毫的放松,而应该长期坚持。中国房地产政策应该旗帜鲜明地宣布,中国不鼓励投资、投机性的房地产交易,抑制投资投机应该成为最少还要执行20年的政策。在城市规划严重失衡、资源集中的城市,限购政策至少应该坚持10年。

对于芜湖市这样明显的“救市”政策,应该及时叫停,并重申房地产调控的问责机制。对于公然和中央政策唱对台戏的地方政府和人员,应该根据相关规定进行真正的问责,以树立政策的权威。同时,2012年是中国房地产从调控周期进入制度建设周期的最佳时间窗口,为避免政策被地方打开缺口,应该抓住目前房价回调的关键时期,抓紧出台制度化的治本之策,从房地产一系列制度的改革和完善着手,在土地制度、税收制度和防止房地产暴利的制度建设方面形成完善的制度体系,形成中国房地产调控的制度预期。

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